住房城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局近日联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），部署各地稳步推进商品住房销售制度改革。销售制度的完善，有利于改变过去以预售为主、快速周转的房企运营模式，推动企业从过于注重融资能力、周转速度和规模扩张转到提升产品质量和服务品质上来，促进行业发展新模式的体系化构建。

《通知》重点内容可归纳为三个方面。一是完善预售管理。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。同时，加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。二是推行现房销售。《通知》施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售。三是加强政策协同。从土地供应、融资支持、开发建设管理等多个方面强化政策合力。

为何在此时推出这项政策？一方面，我国房地产市场供求关系发生了重大变化。房地产行业步入存量发展阶段，二手房交易总量已经全面超过新房，购房者更加看重“所见即所得”。现房销售正是顺应了行业发展从“有没有”到更加注重“好不好”的趋势。“十五五”规划纲要提出，有力有序推进现房销售。2025年12月召开的全国住房城乡建设工作会议明确，2026年要着力抓好四方面工作。其中，在“着力稳定房地产市场”方面，要求“在商品房销售上，推进现房销售制，实现‘所见即所得’，从根本上防范交付风险”。

另一方面，随着行业发展阶段的变化，预售制的弊端逐渐暴露。部分房企长期采取“高负债、高杠杆、高周转”的粗放扩张模式，在市场环境变化后暴露出风险；部分房企不规范使用预售资金，引发延期交付等问题，损害了购房者权益并积聚了行业风险。这既不利于当前稳住房地产市场，也与行业高质量发展背道而驰。因此，改革住房销售制度、加强销售资金监管，有利于补齐制度短板，破解期房交易隐患，引导房企合理确定开发规模，更好保障购房人权益。

房地产发展新模式的构建是一项系统工程。单从销售制度的完善来看，政策协同有力是应有之义，而整体的行业发展新模式构建更需要凝聚合力。在上述《通知》公布的同日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，国家金融监督管理总局、中国人民银行印发《个人住房贷款管理办法（试行）》，形成政策组合拳。以现房销售为抓手，销售端抬高预售门槛，把住交付安全的风险闸门；融资端拓宽股权、债券、REITs等合规渠道，满足行业合理融资需求；信贷端将个人住房贷款最长期限延至40年。

制度的有效落地，应有力回应购房者的关切：让购房资金更安全，房款得到有效监管，专款专用；让房屋交付更准时，房子盖好才卖，相当于把“一手交钱一手交房”往前推了一大步；让住房品质更过硬，引导房企按照安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”标准建设，让市场竞争从“拼速度”转向“拼品质”；让产权办理更省心，推行“交房即交证”，解决办证难、办证慢的问题。

业内人士认为，后续可从多方面下功夫。比如，进一步优化工程建设审批流程，让企业少跑腿、快开工；推动融资评判从依赖主体信用转向基于项目情况，利用公募REITs等工具盘活存量；因城施策用好工具箱，更好促进商品房与保障性住房建设联动，完善多层次住房供应体系。

此次推进商品住房销售制度改革，是房地产行业告别粗放扩张，迈向高质量发展的关键一步，可为房地产发展新模式加速构建筑牢交易端制度根基。从预售监管升级到现房销售有序铺开，从融资、信贷、资本市场多维赋能到全域政策协同发力，一系列改革举措有望改变传统房企开发经营逻辑，推进破解高风险、重规模、轻品质的旧模式。（信息来源：新华财经）